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[摘要]新会计准则实施三年来，有关数据显示我国大多数上市公司投资性房地产采用成本计量，仅少量上市公司采用公允价值计量，这与实施前的预测不一致。本文针对上述现状，分析了我国投资性房地产采用公允价值计量存在的问题及原因，并对我国投资性房地产能更好的推广运用公允价值计量提出了可行性建议。
[关键词]新会计准则；投资性房地产；公允价值；上市公司
一、我国投资性房地产采用公允价值计量的现状
我国财政部于2006年2月15日首次发布的《企业会计准则第3号一投资性房地产》专门对投资进行了会计规范，适度的、有条件的引入了公允价值计量并与2007年1月1日在上市公司中开始实施。由于公允价值计量可以增大企业资产价值，所以各界普遍看好。但事实并非如此，在新准则实施三年内，公允价值计量一直被很多上市公司冷落，仍旧采用成本计量，仅有少数几家上市公司采用公允价值计量。
根据笔者对投资性房地产后续计量在上市公司执行情况的统计分析，《企业会计准则第3号一投资性房地产》实施3年以来，全国仅有25家上市公司采用了公允价值模式计量投资性房地产，所占比例一直很低。具有投资性房地产项目的上市公司更倾向于选择成本计量，成本计量模式仍是后续计量的优先选择，公允价值计量模式仅仅是备选方案，可见上市公司投资性房地产在实施公允价值计量模式上困难重重。
二、我国投资性房地产采用公允价值计量存在的问题
(一)公允价值计量的可靠性问题
从我国的现状来看，证券交易市场、产权交易市场、生产资料市场等都不成熟，价格难以真正反映价值，绝大多数资产的公允市价难以获得虽然在不存在相关资产的活跃市场时，也可以运用现值技术等估计公允价值，但现阶段未来现金流量以及折现率的信息都很缺乏，判断常常具有很大的不确定性，现值的主观估计成分偏大。公允价值的确定方法不统一，财政部会计司发布的2007年，2008年以及2009年年报分别指出了这三年采用公允价值对投资性房地产进行后续计量基本上属于以下几种类型。
(二)公允价值计量的可操作性问题
公允价值的运用较历史成本在技术和人才的方面提出了更高要求，并增大了企业的管理成本。现值技术的应用需要有专业技术高超、诚信的评估师队伍，公允价值的计量与核算变得相对复杂．需要高素质的会计人才进行会计处理才能完成。从我国现状看，评估人员与会计人员的业务素质与专业技能都不容乐观，应该说目前国内的大多数从业人员对公允价值的运用尚难以适应。
(三)公允价值计量模式对投资性房地产企业带来的负面影响问题
1 对资产结构的影响
投资性房地产准则实行以后，原来分别在存货、固定资产、无形资产中核算和列报的投资性房地产，将统一在“投资性房地产”科目中核算，并在资产负债表上单独列报。这一变化将影响企业的资产结构，尤其是有大量投资性房地产在存货中核算的企业，执行新会计准则后全部转入“投资性房地产”核算，减少了企业的流动资产，降低了流动比率。
2 对利润的影响
公允价值计量无需计提折旧和摊销，降低了企业的成本费用，所以影响当期利润；期末资产的账面价值与公允价值的差额需调整“公允价值变动损益”，所以也会影响当期利润。
3 对应缴所得税的影响
采用公允价值对投资性房地产进行计量，拥有投资性房地产的企业将拥有相当可观的资产升值空间，使过去企业隐性的收益在报表中显现出来，投资性房地产的增值部分将计入当年的损益表，在现行税法的规定下，企业将缴纳更多的所得税。另外，采用公允价值模式不对房地产计提折旧或进行摊销，通过逐年计提折旧达到抵税的方法便不能应用，这也将造成企业多交所得税。
出现上述问题的原因在于：缺乏公平的投资性房地产交易市场，市场环境不完善；公司治理结构不完善，公允价值易成为企业操纵利润的工具；会计人员素质偏低，公允价值计量方法难以有效执行；企业内部会计监督体制尚不健全，公允价值运用缺乏有力保障；公允价值在投资性房地运用中的信息披露不完善。
四、相关建议
(一)建立公平的投资性房地产交易市场，加快市场经济发展
应加快投资�房地产行业市场化水平建设，不断促进社会主义市场经济的发展，建立完善的生产要素市场、资本市和商品市场。同时，在社会主义市场经济逐步建立与完善的进程中，建立与健全与之相适应的投资性房地产市场体制并构建完善、成熟的投资性房地产交易市场，使投资性房地产企业处于充分的竞争环境之中，以此来确定投资性房地产的成本和市价，使会计人员可以通过市场条件来获得按公允价值定义所需的各种具体计量属性形式，从而在会计环境上创造一个有利于公允价值全面推广的外部条件。此外，可借鉴国外的先进经验，大力发展独立诚信的投资�房地产中介机构借此加强公允价值的可靠性。
(二)完善公司治理结构
首先，要加强股东参与监控的权力，建立独立于大股东和经理层、能真正代表所有股东利益的董事会，并成立审计委员会，确保股东对经营管理者的强力约束；其次，要避免单一股东对公司的控制，增强股权之间的相互制衡。规定上市公司董事会中必须引入具有真正意义上的独立董事，代表股东特别是中小股东行使权力；第三，引入市场竞争机制，大力发展职业经理人市场，通过市场竞争方式来选拔和聘任公司管理者。
(三)加强会计人员的道德教育与业务培训
公允价值的计量需要会计人员具有高超的职业判断能力，因此必须做到：一要强化法制教育；二要加强业务知识培训。
(四)完善企业内部会计控制，强化外部审计监督
完善内部会计控制，一要加强事前控制，合理设置单位内部的机构和岗位，做到各部门之间既分工协作，又互相监督；二要加强事中控制，推行不相容岗位相分离的原则，确保不相容岗位相互制约和监督；三要加强事后控制，通过审核会计准则执行情况，提高会计信息质量，确保按照公允价值计量的要求对企业的交易或事项进行确认、计量和报告。强化外部审计监督，一要加快注册会计师行业管理体制的改革，进一步改善执业环境，制定行业自律准则；二要加强执业标准执行检查，督促注册会计师格守独立审计准则及其他执业标准，三要借鉴国外注册会计师行业的管理经验，建立注册会计师惩戒制度。
(五)完善公允价值在投资性房地运用中的信息披露
国家应进一步明确公允价值计量披露的相关问题，不仅包括公允价值的确定方法，还应增加公允价值的估计假设、已经可以采用公允价值计量而未用公允价值计量的原因披露等，使其披露更加规范，更加科学，更有利于保护广大投资者等利益相关者的利益，也有利于市场对公允价值计量模式的监管。
参考文献
[1]财政部．企业会计准则2006[M]．经济科学出版社，2006
[2]欧阳爱平，潘天笑．2007年投资性房地产公允价值会计政策执行情况评析[J]．商业会计,2009(06)
[3]刘玉廷，王鹏，崔华清，薛杰．我国上市公司2008年执行企业会计准则情况分析报告0)．交通财会2009(09)
[4]刘玉廷，王鹏，薛杰．我国上市公司2009年执行企业会计准则情况分析报告――基于企业会计准则实施的经济效果[J]．财务与会计2010(7)