欢迎来到精华作文网！
【www.jinghuajt.com--艺术】
前言：资本是企业的“血液”，资本运作是指对企业可支配的资源和生产要素，进行运筹谋划和优化配置，以实现最大限度的资本增值目标。资本运作是一门综合的科学和艺术，各个门类无其不包，它推动着当前经济成规模、成规范、合理配置资源的向前发展。成功的资本运作，可以使一个濒临倒闭的企业起死回生；失败的资本运作，甚至可以导致资产上亿的企业面临破产。企业资本运作的原则？是围绕企业的核心能力（核心技术、核心生产过程）进行资本运作，这一原则为企业的内部资源整合和外部资本运作提供了方向。资本运作对于企业追求利润最大化、扩大市场占有率、形成经济规模、降低风险、实现资源最优配置等具有重要作用。资本运作能使企业以最短的时间、最快的速度，实现最优的战略性飞跃，全球经济一体化和知识经济的到来，为资本运作提供了广阔的发展空间。企业和资本是天然地联系在一起的，企业是资本增值的机器，资本是企业运动的动力。企业从创立到运营、利润实现的运动过程实现了资本增值，和资本运动的过程是相一致的。所以，企业的扩张离不开资本的扩张，从根本上探析企业扩张的原因和方式应该从资本角度入手。 中国论文网 https://www.xzbu.com/2/view-7911236.htm 我国房地产业从改革开放发展至今，已走过三十余年，在这期间取得阶段性的成就，对于国民经济总体发展和上下游行业拉动贡献颇多。但目前也面临较多问题，主要是未来的发展与资金的困境。房地产业是资金密集型行业，具有资金量大、风险性较大、循环周期长、资金回笼慢等特点，其对资金依赖比较明显；同时我国的房地产企业主要依靠银行借贷及购房者付款来进行融资，也就是说，其带息负债的比例非常大。即使在土地出让公开化、越来越多的房地产企业登陆股市后，它们的负债率还是跌不下来，原因就在于房地产企业为了滚动发展，要将在资本市场里所获得的收益再投入到土地市场。对开发企业而言，目前银行开发贷款仍然是最重要的融资手段，然而，我国银行信贷的调控是相当频繁的，并且对房地产行业具有较多的限制性。同时房地产有企业原有的以自有资金、客户资金、垫资等传统的融资方式也面临着变革。
为避免“靠天吃饭”的被动模式，作为房地产开发企业，不断提高企业融资能力、拓宽融资渠道无疑是一项长期的课题。
目前我国房地产金融的现状主要体现在：
1、房地产融资方式没有形成风险分担的机制，绝大部分风险集中在银行身上；在是做大有息负债还是更多利用股权关系融资上尚未找到一个完善的平衡办法，从而影响到房地产企业后续提升发展。
2、中国的房地产开发商还不是一种真正以资本的实力、资本的手段来开发的，大多是以银行资金来完成地产整合的。资本最原始的含义，就是指一种融资的功能。资本运作就是利用资本市场，通过买卖企业和资产而赚钱的经营活动，包括企业并购和整合，通过上市融资和出售企业以及资产从而盈利的活动。简而言之，资本运作就是一种以小变大、以无生有的诀窍和手段。中国资本市场还没有太快的发展，但长期来看中国的贷款市场有很大的潜质，这对地产发展是一个很有利的因素。
3、国内房地产企业普遍存在着自有资本投资能力不足的问题，房地产主要的融资方式是银行贷款，宏观调控政策使企业面对的资金压力越来越严峻，最大的影响就是市场上交易量的萎缩，所以传统的通过预售来融资的模式受到限制，难度在加大，拓宽融资渠道已成为必然的方向与选择。房地产市场对资金的扩大需求与传统融资渠道变窄之间的矛盾使得房地产业拓展融资渠道成为当务之急。
房地产开发企业资本运营特征
1、开放性。资本运营要求经营者打破地域、行业以及部门界限、积极参与国内外市场的竞争。房地产企业可以面向国内外市场，通过与国内外大企业的战略联盟、合作等形式，加速企业资本运营的国际化进程。
2、增值性。资本运营的目的是实现企业资本价值最大限度地增加，它是以资本运作为中心的导向机制，要求企业运营的重点放在加速资本周转以及在经济活动中始终以资本的保值增值为核心，注重投入产出，提高资本积累的效率，使有限的资本取得最大的经济效益。
3、流动性。房地产投资期限一般比较长，但在完善的金融市场条件下，房地产资本通过恰当的运营，可以在流动循环中实现增值。也可以通过兼并、收购托管等形式进行资产重组，盘活沉淀和利用效率低下的存量资产，使房地产本能根据自身运营特点而改变其形态，提高资本增值效率和效益。
4、扩张性。房地产企业资本运营不但要重视企业内部的资源，而且还要最大限度地支配和使用企业外部资本，使企业内部资本与社会资源相结合进行优化配置，以原资本增值
在经济全球化条件下，资本市场对于国内房地产开发企业的影响越来越明显，所以国内房地产必须尽快与资本市场接轨，根据自身特点，不断探索各种可以利用的资本运营模式，走出适合自身发展的资本动作之路。
1、股权融资模式
直接上市与买壳上市
直接上市指房地产企业在实现股份制改造后在国内资本市场上市挂牌交易，通过出让股权模式来获取一定规模的资金。“买壳”上市是指非上市公司通过证券市场购入已上市公司的若干比例的股票来取得上市地位，然后通过“反向收购”的方式注入自己有关业务及其资产，实现间接上市的目的。目前这两种方式受有关政策调控因素影响，在国内资本市场短期内实现直接或是间接IPO的难度较大。更多合格的地产企业转道香港甚至海外其他市场实现这一目的。随着国内房地产行业发展，相关政策会逐步松动，未来的国内上市道路将重现机遇。
2、融资租赁与经营租赁。这是一种新颖的金融工具，是一种时间短成本低并通过特定程度把资金和设备紧密结合起来的资本运作方式，使用该方式能减轻企业的巨额设备采购支出同时降低财务成本
3、房地产资产证券化。房地产证券化是一种资产收入导向型融资，以房地产抵押贷款债券为核心的多元化融资体系，泛指通过股票、投资基金和债券等证券化金融工具融通房地产市场资金的投融资过程，包括房地产抵押债权证券化和房地产投资权益证券化。其宗旨是将巨额价值的房地产动产化、细分化，利用证券市场的功能，实现房地产资本大众化、经营专业化及投资风险分散化，为房地产市场提供充足的资金，推动房地产业与金融业快速发展。
4、房地产信托投资。房地产信托投资基金是由房地产投资信托基金公司负责对外发行受益凭证（股票、商业票据或债券），向投资大众募集资金，之后将资金委托一家房地产开发公司负责投资标的开发、管理及未来的出售，所获利润在扣除一般房地产管理费用和买卖佣金后，由受益凭证持有人分享。其发行的受益凭证可通过证券公司公开上市流通，比房地产有限合伙方式更具有流动性，且投资者享有不必缴纳公司税项、享受有限责任、集中管理、自由进出转让等优惠条件，在这一利益的吸引下，房地产开发能筹集到更多的资金。
5、房地产发展需要多元化、多层次的资本市场的融资渠道来支持，以化解或者分解单一靠银行贷款的风险。
融资多元化渠道的实现将有助于房地产业本身结构的升级，对其开发方式也会产生很大的影响。但目前国内房地产开发商的营运模式，要达到境外监管机构的严格要求，可能需要较长的筹备时间；但从长远来看，目前存在的诸多障碍都将随着内地市场与国际市场的接轨，在未来逐渐得以解决。
在国内经济和世界经济不断融合，全球经济一体化的大环境下，资本运作显得犹为重要。作为房地产企业，要加强资本运作的力度，要注重企业的资本运作，促进内部资源的合理配置，才能形成合适的内部运行系统，将一般资本变为优良、高效资本，吸引投入到房地产领域，来提升资产管理效率，改善资本结构，实现资本增值并最终影响和促进其他企业和社会其他领域的发展。
转载注明来源:https://www.xzbu.com/2/view-7911236.htm